Cómo invertir en propiedades en Miami y no morir en el intento

Las liquidaciones han quedado sólo para los shoppings. Tras casi tres años de apreciación de valor, no es nada fácil encontrar gangas en el mercado inmobiliario del Sur de la Florida. Aunque las oportunidades siempre existan.

De acuerdo al Miami Association of Realtors, asociación que nuclea a 31.000 agentes inmobiliarios, en enero de 2014la cantidad de casas vendidas subió un 9,8 por ciento frente a enero de 2013; mientras en condominios la suba fue del 12,9 por ciento, pasando de 1.124 ventas a 1.269 en enero de este año.

Esto es apenas una muestra de lo que viene sucediendo en los últimos años. Según esta asociación, hace 26 meses que los precios vienen en ascenso paralas casas, y 31 meses para los condominios.

Sol, playa y ladrillos. El mercado inmobiliario de Miami presenta un gran número de opciones. Foto: Bloomberg.

Mientras el mercado de real state de Miami continua fortaleciéndose, el inventario también está subiendo. Empieza a existir mayor balance entre compradores y vendedores. El precio medio de la venta de condominios pasó en el ultimo año de 155.000 a 186.000 dólares. El precio promedio de venta pasó de 290.378 a 361.000 dólares en el mismo período.

“Los precios seguirán manteniendo una tendencia al alza en 2014 aunque la gran cantidad de proyectos comprometidos (pre-construcción) constituye un empujón en el lado de la oferta que debe atenuar el crecimiento de los precios. Puede ser un año muy interesante para invertir dadas las favorables perspectivas del mercado”, explica Félix López, presidente de Saggio Realty.

Algo volvió a la normalidad en las calles de Miami. Son las grúas y los ruidos de los motores trabajando, mostrando gigantografías de lujosos rascacielos, o comunidades modernas con jardines, viviendas y comercios. Una pujanza que desde 2009 y por un par de años, había desaparecido por completo.

El inventario de condominios a la venta creció un 20,1 por ciento en el ultimo año. De 2.790 unidades a vender en enero de 2013, pasó a 3.352 doce meses después. Esto es gracias a los miles de condominios en preconstrucción que se están volcando al mercado, sumado a que los precios ya han llegado a un nivel más que suficiente para que los propietarios vean que se ha recuperado su valor, y consideren que es buen momento para vender.

El precio medio de la venta de condominios pasó en el ultimo año de 155.000 a 186.000 dólares.

“Estamos viendo un mercado muy sólido debido a que más del 50 por ciento de las compras se hacen en efectivo y esto elimina mucho el riesgo de que el mercado pueda caer en un futuro, a diferencia de los tiempos pre-crisis donde la gran mayoría de las compras se hacían con financiamiento”, asegura López.

Una visión similar arroja Carlos Rosso, Presidente de la División de Condominios de Related Group. “Tras la crisis, no sólo cambió el mercado sino también la forma de invertir y la percepción. Los compradores son más sólidos”, afirma.

El desarrollador está vendiendo cada vez más departamentos en preconstrucción o “de pozo”. En esta nueva etapa del mercado inmobiliario, hay más cash y depósitos. “Algo interesante que está pasando es que, aunque estamos construyendo a paso más lento que antes, si antes se vendía un departamento con un 20 por ciento de depósito, ahora se hace hasta con un 80 por ciento de la unidad paga antes de que terminemos el edificio”, ejemplifica.

El mercado inmobiliario está creciendo a paso firme y con futuro promisorio. Desde la crisis del 2009 al día de hoy, Miami ha repuntado y su desarrollo se ve en todos los ámbitos. Desde la construcción en general, a la instalación de buenos restaurantes, hoteles y el crecimiento de la oferta cultural. Por ejemplo, con la llegada de Art Basel y la inauguración del museo Pérez Art Museum, hay un antes y un después. “Miami ha madurado mucho como ciudad y se ha ido sofisticando”, resume Rosso, y agrega que “el valor por m2 ronda los U$S 4.000/ 4.500, dependiendo de la zona. Es así una ciudad barata en comparación a otras ciudades como Sao Pablo o Bs As, o mismo dentro de EEUU como Nueva York o Chicago”.

Hacia arriba. Los precios de los condominios fueron remarcados en el último tiempo. Foto: Archivo Apertura.

Desde Fortune International, su fundador Edgardo De Fortuna cuenta que las ventas de pre-construcción están dominando el mercado. El comprador tiende a ir por el producto más nuevo, el más tecnológico y creativo.

“La demanda de Miami viene de todas partes del mundo, incluyendo de Estados Unidos, que es de nuevo, muy fuerte. Los precios están ahora por encima de los que teníamos antes de la crisis, en la mayoría de los mercados Sub Miami (Beach, Aventura, Doral). En Fortune tenemos una gran variedad de este tipo de proyectos como Nine Mary Brickell, SLS, 1 Hotel &Residences y Jade Signature” dice De Fortuna.

Fijar un valor por metro cuadrado es una tarea difícil. Mientras TheRelated está ofreciendo en el mercado edificios como BrickellHeights, o Paraíso Bay con vistas panorámicas a Biscayne Bay (aquí adquirieron su piso celebridades como Manu Ginobili o David Guetta), con un costo de 5.000 dólares el metro, Fortune International ofrece Jade Signature sobre la arena de SunnyIsles, con valores de 14.000 dólares el metro y más aún, lo que dispara por el cielo cualquier promedio posible.

Lo mismo sucede en edificios ya construidos. En BalHarbour, complejos como St Regis tienen unidades de U$S15.000 el metro cuadrado, CanyonRanch en Miami Beach a U$S 10.000; o Akoya en U$S 7.000.“Tomar un precio promedio puede resultar arbitrario. Depende la ubicación, en el caso de estar sobre la playa si da al frente o al mar, si permite o no la renta temporaria, o en qué estado está el edificio”, afirma Marlis Smith, realtor que trabaja en la venta de usados y preconstrucción con una importante cartera de clientes argentinos. Y muestra unidades listadas en edificios estándar sobre la playa a U$S 3.000 el metro, como BurleighHouse o el Seacost de aproximadamente 100 metros cuadrados y vistas al frente o parciales al mar. “También se pueden conseguir unidades más económicas alejadas del mar, aun con vistas a canales o a la bahía”, apunta.

Para Smith, las zonas más convenientes a comprar están al norte de SunnyIsles. “Hallandale y Hollywood tienen unidades sobre la playa, a valores más bajos que SunnyIsles. Es una zona que está renovándose y donde se están construyendo grandes complejos como Margaritaville y Costa Hollywood”, señala.

Desde la crisis del 2009 al día de hoy, Miami ha repuntado y su desarrollo se ve en todos los ámbitos.

ElíasPerchik, CEO de Remates Miami asegura que los valores de las propiedades especialmente sobre la playa, ya han superado y por mucho margen, los precios anteriores a la crisis. “Ya es escasa la tierra en primera línea y ese es el principal atributo de la suba.Antes de la crisis uno podía comprar departamentos de primera categoría a estrenar por 11 mil dólares el metro, luego en la crisis ese mismo producto estuvo en 5000 y ahora solicitan desde 14000.Indudablemente que la pre-construcción nos trae un inmueble con un concepto innovador pero que no siempre es el mejor negocio, hoy día hay 25 mil unidades que se están preparando para salir al mercado”, explica. Para Perchik, hay muchas más posibilidades de hacer negocios en unidades usadas, y enumera zonas con potencial como Bay Harbour, oSingerIsland (Palm Beach).

Jorge Arvelo, presidente de Arvelo Accouting& Consulting Group,aconseja a sus clientes extranjeros que adquieren propiedades en Estados Unidos, que antes de comprar tengan en cuenta ciertos gastos potenciales como gravamen a la propiedad (indica que el Gobierno le pone una cláusula en el Registro de la Propiedad en donde tiene impuestos atrasados); impuestos sobre el bien (varían por zona y por el tipo de estructura); impuestos del condado o ciudad en donde se encuentra la propiedad; y averigüen si el dueño anterior tiene deuda en sus cuotas de mantenimiento, ya que hay que pagar la deuda completa al hacer la transacción.

“Existen varias figuras jurídicas a considerar y depende de muchas variables. Nosotros siempre preguntamos el propósito, quienes están involucrados (si son familia, amigos, etc.) si piensan vender, rentar, vivirla o solo para inversión futura. En adición es importante aclarar si desean que la entidad a crear pague sus propios compromisos contributivos al gobierno o si los dueños van a ser los responsables. Las respuestas a estas preguntas determinan la entidad que se debe crear para comprar un departamento. Las LLC (LimitedLiability Corporation, por sus siglas en ingles)son muy populares por ser simples en su creación y no son costosas, pero hay que considerar que los miembros de la entidad están obligados a declarar impuestos. Es aquí cuando puede cambiar una decisión de crear una LLC o una corporación regular”, asegura Arvelo.

Según comenta, a veces le pasa que evalúa cada caso individualmente y se enfrenta al hecho de que los clientes vienen con una información que otro inversionista les proveyó, pero no necesariamente les aplica ya que cada caso es distinto.

Según la figura jurídica con la que se compre, los impuestos que se pagarán después al generar una renta o una ganancia en la venta.

“Si renta, ganó dinero y creó una LLC, va a tomarse en consideración el porcentaje de impuestos del individuo, el cual varía si es casado, soltero, con dependientes, etc. Me podría arriesgar a decir que va a ser menor de un 12 por ciento a menos que el ingreso recibido sea material, lo cual puede subir su porcentaje. Ahora bien, si crea una corporación se va a pagar entre un 33 a un 35 por ciento de la ganancia (deduciendo gastos) pero los dueños no pagan contribuciones”, explica.

En relación a la venta, nuevamente hay diferencias cuando es una empresa la que vende o es una persona natural. “Normalmente las empresas son entidades con base en Estados Unidos y por tal motivo su retención es menor o ninguna. Pero cuando es un extranjero no residente las instituciones financieras retienen una buena cantidad, la cual es cercana al 20 por ciento”, cuenta Arvelo.

La ciudad de Miami ocupa el segundo puesto de ventas inmuebles en los Estados Unidos y posee el tercer lugar como el Dowtown más poblado del país. Los principales inversionistas extranjeros hoy provienen de Brasil, Venezuela y Argentina. Fueron los “latinoamericanos ricos”, como les dicen, quienes ayudaron a resucitar rápidamente el mercado. Y Miami volvió a ser pujante y poderosa como era. O más aún.

Opciones en preconstrucción

Brickell Heights: Un condominio ubicado en Brickell, compuesto por dos torres diseñadas por David Rockwell, con más de 690 unidades residenciales, con espacios de oficinas, restaurants galardonados, espacios de recreación para grandes y niños y espacios de arte. Aún quedan por venderse algunas unidades en la primera torre. Su costo ronda los U$S 5.000 el m2.

Paraiso Bay: Dos torres, 55 pisos y 345 residencias de entre 1 y 4 dormitorios, todos con vistas panorámicas a Biscayne Bay. Diseñado por la galardonada firma de arquitectos Arquitectonica. Entre las amenities se incluyen piscinas, cabañas, gimnasio, spa, jacuzzi, un salón de fiesta, cine privado, canchas de tenis y servicios de valet parking y seguridad. Su costo ronda los U$S 5.000 el m2.

Hyde Beach: Es un departamento sobre la playa que puede alquilarse por día. Cuando va el propietario tiene todos los servicios y comodidades del resort (conserjería, housekeeping, roomservice…etc) Y luego, la administración se ocupa de su renta y mantenimiento. Su costo ronda los U$S 6.000 el m2.

Nine at Mary Brickell: Torres residenciales, 30 unidades disponibles por piso y serán vendidas en formato de una, dos o tres habitaciones, con un tamaño de 70 a 195 metros cuadrados. Valor del m2: U$S4.500

Jade Signature: En SunnyIsles, cuenta con el diseño del estudio Herzog& de Meuron Vistas al mar, amplias terrazas. Acceso al resort, jacuzzi, piscinas. Jade Signature ofrece instalaciones lujosas para todas las edades. El spa y la terraza de agua ofrecen instalaciones únicas incluso para un spa tradicional, como un baño turco, estimulantes duchas tropicales, camillas para masajes frente al mar y una plataforma de yoga rodeado de un jardín Zen. Valor del m2: U$S 13.000.

– Qué hay que saber:

• El comprador no paga comisión de inmobiliaria. Esto sólo se le cobra al vendedor, y es del 6 por ciento.
• La escritura, llamada closing, tiene gastos que rondan entre el 1 y 2 por ciento del valor de la transacción.
• Cuando la propiedad se alquila, el dueño sigue siendo el responsable de pagar las expensas.
• Toda propiedad tiene un impuesto inmobiliario, que ronda aproximadamente el 2 por ciento del valor fiscal (que a veces es menor que el valor real).