Los ingresos operativos netos (NOI) están entre los principales factores que se deben considerar en una inversión inmobiliaria. La razón es que permiten estimar la rentabilidad potencial de una inversión a 1 año, sus costos de mantenimiento y la salud financiera del inmueble.
Así, con el NOI es posible anticipar el retorno que te ofrece una propiedad y saber si es el activo ideal para tu portafolio. Entonces, si estás buscando negocios en Orlando para extranjeros u otras oportunidades en el sur de la Florida, debes saber todo sobre estos ingresos.
Cómo calcular la rentabilidad con los ingresos operativos netos
Invertir en dólares en Estados Unidos es una forma inteligente de aprovechar tu capital inmobiliario y obtener una interesante rentabilidad en dólares. Precisamente, el NOI es una eficaz herramienta para calcularla. Aprende acá cómo hacerlo.
Conceptos excluidos e incluidos
Los ingresos operativos netos no incluyen impuestos futuros, ganancia ocasional exenta ni otros conceptos deducibles de ganancias. Tampoco abarca costos grandes de una única partida, como las reparaciones estructurales.
Además, si has adquirido la propiedad financiada, debes excluir las cuotas de la hipoteca. Asimismo, no debes considerar las mejoras realizadas por los inquilinos, los gastos adicionales de capital o la depreciación del inmueble.
En cambio, el NOI sí incluye los gastos considerados operativos, que reflejan el costo directo de ser propietario. Estos son:
- Impuesto a la propiedad.
- Seguros contra desastres naturales, de responsabilidad civil, etc.
- Costos generales de mantenimiento, como servicios de limpieza, jardinería, etc.
- Costos de reparaciones menores.
- Cargos relacionados con la adquisición y gestión de la propiedad, como comisión inmobiliaria, costos administrativos, honorarios notariales o gastos vinculados a la fiducia inmobiliaria.
Fórmula de los ingresos operativos netos
El NOI se calcula de forma anual sumando los ingresos operativos brutos más otros ingresos que produce una propiedad. A esto se le restan los gastos operativos. Es decir:
NOI = (ingresos operativos brutos + otros ingresos) – gastos operativos
Por ejemplo, imagina que inviertes en 2 apartamentos en Miami, con un canon de renta mensual de 2500 USD cada uno. Al año, potencialmente tendrías ingresos por 60.000 USD. A esto deberías sumar otros 1000 USD anuales por el consumo de fichas de lavadora en el sótano del edificio. Además, los apartamentos implican gastos como jardinería, limpieza e iluminación de áreas comunes, que suman un total anual de 14.000 USD. Entonces:
NOI = (60.000 USD + 1000 USD) – 14.000 USD = 47.000 USD
Esto significa que tu apartamento te ofrece ganancias netas por 47.000 USD anuales.
H3: Interpretación de resultados
El resultado del NOI muestra cuánto dinero terminas llevándote al bolsillo al final de cada año que mantienes tu inversión. Su cálculo te permite:
- Comparar el resultado neto de un inmueble determinado con otras propiedades o activos de tu portafolio.
- Evaluar si la inversión te ofrece el retorno necesario para cubrir mecanismos de apalancamiento financiero.
- Determinar la tasa de capitalización de tu inmueble.
- Fijar el precio de una propiedad que quieres poner a la venta.
Sin duda, invertir en real estate en el sur de la Florida puede ofrecerte excelentes retornos para tu portafolio. Tan solo ten en cuenta los ingresos operativos netos al momento de invertir en casas en venta en Miami y tomar una decisión inteligente.
Referencias bibliográficas
Rocket Mortgage. (2023, 2 de noviembre). Ingresos operativos netos (NOI): Definición y fórmula. https://www.rocketmortgage.com/es/learn/ingresos-operativos-netos
Urdaneta, E. (2023, 6 de julio). Desvelando los secretos de la valoración de propiedades comerciales. Diario Las Américas. https://www.diariolasamericas.com/opinion/desvelando-los-secretos-la-valoracion-propiedades-comerciales-n5338975
