Desde el 2000 al 2007 los precios de las propiedades estuvieron subiendo en Estados Unidos, fruto de la sobre demanda:
- los bancos prestaban casi sin requisitos, un 100% del valor e incluso más.
- Más 40 millones de propiedades estaban hipotecadas (10 millones de ellas solo en La Florida), por lo que, desde el momento de la quiebra del banco Lemhan Brothers, se descubre el enorme colapso hipotecario que se había generado, abriendo la principal crisis por todos conocida, desde setiembre de 2008, y estas hipotecas se dejaron de pagar, lo que llevó a que el precio de los inmuebles se desplomaran, sobre todo en La Florida, el estado en que más se construyó y, por tanto, más financió.
Es así que muchos latinos comenzaron a invertir en la ciudad que le debe su nombre a los indígenas mayaimi, incluso conservadores y renuentes a comprar en el exterior, pero que ven varios atractivos en este lugar, al que muchos ya conocen, y que hoy cuenta con vuelos directos desde todos los países de Latinoamérica.
Miami ha recibido a inversionistas locales ávidos de colocar su capital en el epicentro del comercio internacional de las Américas. Se hacen de propiedades que, dependiendo de la zona, pueden descender hasta US$ 60.000, la mitad y hasta un tercio menos de su valor de reposición, o sea de construcción, previo a la burbuja inmobiliaria que explotó en septiembre de 2008.
Los precios son inimaginados si se los compara con el precio del pie cuadrado (0.092 metros 2) en muchos países de Latinoamérica. En términos generales, el pie cuadrado de un edificio usado en los alrededores de Miami cuesta entre US$ 300 y US$ 900, mientras que algo similar en nuestros países de origen, varía entre los U$S 1.500 y U$S 2.500 o aun más, dependiendo de la zona y el tipo de propiedad.
Los condominios que se ponen a la venta con el sistema de FORECLOSURE se ubican en la zona turística para el oeste y al noreste de la ciudad de Miami, zonas de bajo desempleo, o casi nulo, donde viven personas que necesariamente debe salir a alquilar, debido a que han perdido su propiedad.
Allí se encuentran unidades entre US$70.000 y US$120.000. Lo que más se coloca son apartamentos, ubicados en condominios cerrados, porque requieren menos trabajo de mantenimiento; generalmente de dos cuartos, dos baños y con todos los servicios incluidos: gimnasio, piscina, canchas deportivas, y seguridad.
Estas unidades tienen inquilino asegurado, pues mientras no se vuelva a otorgar el crédito al consumo, la clase media americana, que significa un 80% de la población, deberá seguir alquilando. Esto hace que la demanda de alquileres en zonas residenciales sea muy alta, lo que le asegura al inversionista una renta, que para los valores de compra y de alquiler que se están manejando actualmente en ese mercado, oscila entre un 5% y 10 % mínimo anual, con tendencia a subir, una vez que se renuevan los contratos de alquiler actuales, que fueron hechos por los bancos, dueños del condominio, a precios inferiores a lo que hoy se está pagando.
El costo mensual de mantenimiento y de “Property tax” (impuestos sobre la propiedad) de estos apartamentos es muy bajo, a pesar de los amenities que tienen, por lo que ofrecen una buena calidad de vida
Otro enfoque de la inversión, también muy atractivo por el lujo de los inmuebles y sus inmejorables vistas, son lo que llamamos ALTA GAMA, ubicados en la zona de Brickell Avenue, Down Town, la franja costera, y las playas de Miami Beach, donde los inmuebles pueden variar entre US$ 160.000 y US$700.000, precios accesibles en relación al tipo de inmueble, si se tiene en cuenta que antes del año 2008, el Pie2 en esas zonas, valía U$S 6000 o más, y hoy se está pagando U$S 2000 o 2500.
La oferta de inmuebles de Alta Gama, está dejando una renta de entre un 3 y 4.5 %, ya que debido al lujo de los amenities, y la categoría de los condominios, las costos mensuales son más altas, lo mismo que los impuestos a la propiedad (Property Tax), por encontrarse en barrios más caros. Estas son unidades de gran lujo y confort, con vistas increíbles, muy buenas para ser disfrutadas por uno mismo, aunque también muy demandadas por los inquilinos.
De todos modos el precio del alquiler no es el factor que determina la compra, sino que el cliente debe tener claro que el precio del inmueble, en un período de 3 a 5 años, en el caso de los Foreclosures, duplicará o triplicará su valor; y en Alta Gama, se estima en un 70% aproximadamente, lo que redundará en beneficio directo a su propietario, por haberlo capitalizado de una manera asombrosa.
O sea que, además de percibir una renta mensual, sin tener que preocuparse de nada, su capital se beneficiara con una importante plusvalía. Esto se dará, cuando la economía de Estados Unidos se estabilice, y los bancos comiencen a dar, nuevamente, créditos hipotecarios para compra de inmuebles, lo que permitirá a los inquilinos, volver a acceder a su propiedad, a precios razonables si los comparamos con el año 2007, pero igualmente, dos o tres veces más altos de lo que hoy el inversionista los está comprando.
Los datos proporcionados hasta ahora, en estas líneas, son los que hacen que HOY (y no por mucho tiempo más, se estima que un año), Miami sea un polo de atracción de inversiones extranjeras, que ven en estos inmuebles, una diversificación a su cartera de inversiones, teniendo en cuenta que además de un negocio de renta, es una inversión financiera, que le capitalizará el dinero invertido, entre un 70 o 200 % mínimo, dependiendo del tipo de propiedad que compre.
Es así que los inversionistas locales que están de últimos en la lista de latinoamericanos que compran en Miami, son superados por los inversionistas extranjeros que sin lugar a duda, consideran a Miami como su primera opción, integrada sobre todo por brasileros, venezolanos, mexicanos, argentinos y colombianos.
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